Застройщиков наказывают за просрочки в строительстве

Новая реальность

Запрет на продажу квартир по договорам долевого участия в новостройках с просрочками более шести месяцев стал результатом поправок в 214-ФЗ. Недавно Ленинградская область, руководствуясь новыми нормами, передала в Управление Росреестра список из 39 жилых комплексов, ввод которых просрочен на полгода и больше. Регистрацию новых сделок по этим новостройкам должны приостановить. Снять запрет можно, но только заручившись согласием на перенос сроков от всех дольщиков объекта: они должны подписать допол- нительные соглашения к своим договорам. В случае с многоквартирными домами это практически нереально.

В основном в черные списки попали застройщики, которые уже за- мечены в срывах сроков. Надежных и зарекомендовавших себя компаний, которые и до введения поправок просрочек не допускали, новые меры не коснулись.

- Да, рынок приспосабливается к новым условиям, но никаких кардинальных перемен они с собой не несут. Добросовестные застройщики продолжают сдавать все свои жилые комплексы в срок и даже во многих случаях досрочно, стараясь идти навстречу покупателю, - говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

- К примеру, в прошлом году компания Setl City досрочно ввела в эксплуатацию почти 500 тысяч квадратных метров общей площади недвижимости. Это корпуса второй и третьей очереди ЖК «Чистое небо» в Приморском районе Петербурга, корпуса 2.1-2.7 ЖК «GreenЛандия-2» недалеко от метро «Девяткино» с двумя встроенными детскими садами в совокупности на двести малышей. А в текущем году застройщик с опережением сдал дома последних очередей ЖК «Лондон» микрорайона «Семь столиц» в Кудрово - самого масштабного проекта комфорт-класса из всех завершенных в Петербурге и Ленобласти.

Есть и еще одна причина, по которой на компании накладываются подобные ограничения, - это отсутствие специальных счетов в уполномоченных банках. В этом случае решить проблему проще: как только компания выполнит все формальности, ей могут разрешить продолжить продажи в рамках 214-ФЗ.

- Сейчас на строительном рынке присутствует «львиная» доля разреше- ний на строительство, выданных до внесения поправок в 214-ФЗ. Поэтому большинство застройщиков работают в обычном режиме, как раньше, - объясняет заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «КВС» Артем Кириллов. - Основным нововведением для «старых» разрешений на строительство является то, что до 1 сентября 2018 года застройщики должны были открыть спецсчета для каждого разрешения на строительство в уполномоченных банках и вести все расчеты по этим открытым счетам. Если говорить о разрешениях на строительство по новым условиям 214-ФЗ, то здесь все го- раздо жестче, так как появляются такие понятия, как эскроу-счета, десять процентов собственных средств застройщика от стоимости проекта, проектное банковское финансирование и банковский контроль платежей. На данный момент компания «КВС» имеет только разрешения на строительство по «старым правилам» 214-ФЗ. Мы открыли спецсчета в уполномоченных банках и ведем расчеты по ним. Строительство по «новым правилам» планируем начать в 2019 году, когда будут стартовать следующие объекты.

Кто в зоне риска?

С одной стороны, запрет на регистрацию договоров долевого участия должен предотвратить появление новых обманутых дольщиков. Не секрет, что некоторые застройщики достраивают один дом за счет дольщиков других проектов. Рано или поздно такая схема приводит к долгостроям.

- По внесенным поправкам в 214-ФЗ деньги дольщиков будут храниться на эскроу-счетах весь период жизненного цикла проекта. Это гарантирует им сохранность до конца строи- тельства объекта. Что касается застройщика, то над ним в данной ситуации ужесточился контроль: кроме Комитета по строительству, контролирующим органом выступает еще и уполномоченный банк, - говорит Артем Кириллов.

С другой стороны, даже добросовестный застройщик от просрочек, увы, не застрахован, причем не по своей вине. Причины могут быть абсолютно разными - как объективными, так и субъективными: сложности с подключением дома к сетям ресурсоснабжения, банкротства подрядчиков и субподрядчиков, изменение требований органов государственного строительного надзора относительно условий ввода объекта в эксплуатацию…

- Во многих подобных ситуациях стабильный застройщик может достроить объект, несмотря на возникшие трудности, - поясняет директор по правовым вопросам Группы RBI (входят компании «Северный город» и RBI) Станислав Михайлов.

- Но даже для добросовестного застройщика отсутствие возможности привлекать средства дольщиков - это дополнительные сложности с финансированием. В итоге под ударом могут оказаться люди, которые уже являются участниками долевого строительства попавшего под ограничения дома.

Действительно, когда вместо помощи застройщик получает дополнительные ограничения финансирования, это лишь увеличивает риск плохого исхода: дальнейшей задержки строительства или прекращения строительства в принципе - вплоть до банкротства строительной компании. Получается, единственная цель нормы - обеспечить невозникновение новых участников долевого строительства на этом объекте? Как же быть?

- Государственным органам необходимо принимать участие непосредственно в решении создавшейся ситуации, раз- бираться в причинах и искать возможные пути решения по достройке объекта в кратчайшие сроки, - советует Станислав Михайлов. - Если ситуация позволяет найти понятные способы решения - содействовать застройщику в решении про- блем, в том числе с усилением контроля за расходованием денежных средств.

Чего ждать покупателям?

К счастью, к крупным и надежным компаниям но- вые законодательные меры пока имеют лишь косвенное отношение.

- Это объясняется тем, что допущение обозначенных задержек по срокам просто немыслимо для добросовестных застройщиков, - уверена директор по продажам «Главстрой Санкт- Петербург» Юлия Ружицкая. - Надежные компании выдерживают сроки строительства, взаимодействуют со своими клиентами и обеспечивают их всей необходимой информацией. Отслеживать динамику строительства жилого комплекса позволяет сайт девелопера, на котором публикуются фотографии объекта, новости о строительстве. Возросшая кон куренция заставила многих девелоперов пересмотреть методы общения с клиентами и выйти за классические схемы общения, сделав режим ожидания нового жилья более комфортным.

Так, например, клиенты «Главстрой Санкт- Петербург» могут позвонить либо написать письмо в компанию по любому вопросу. Сотрудники колл-центра принимают все входящие обращения. Центр работает без выходных. Также в компании успешно работает Служба клиентского сервиса, которая отвечает на запросы уже состоявшихся покупателей жилья. Информирование дольщиков о ходе возведения объектов происходит через сайты проектов, а также официальные группы в социальных сетях, в которых представители «Главстрой Санкт-Петербург» оперативно отвечают на все вопросы, дают развернутые комментарии и постоянно актуализируют информацию о реализованных работах. Ну а покупателям можно дать традиционный совет. - Прежде чем приобретать недвижимость у какого-либо застройщика, изучите всю имеющуюся информацию о нем и его завершенных проектах, а также выясните, в каких банках аккредитованы новостройки, - говорит Ольга Трошева.

- Обратитесь в профессиональное агентство недвижимости, которое не только подберет жилье по вашим критериям, но и по- может вам избежать рисков как в процессе покупки, так и в случае со сроками сдачи жилого комплекса.

* Реклама